历史建筑改造,被汉庭、全季、亚朵“卷”出新赛道

当历史建筑遇上大众酒店：一场正在发生的“文化平权”实验

历史建筑与酒店品牌的深度融合，正在悄然改变大众对“文化住宿”的认知。曾几何时，这类建筑似乎只愿意向奢华酒店品牌敞开大门——比如北京前门文华东方由明清四合院精琢而成，佛罗伦萨四季酒店脱胎于15世纪美第奇家族宫殿，阿姆斯特丹瑰丽酒店前身是1665年的司法宫。国内如大理巍山·耘熹进士第、泉州七栩钟楼、杭州秋水山庄，也无一不是高奢路线。

但如今，风向变了。汉庭、全季、亚朵这些大众熟悉的经济型或中高端品牌，正频繁出现在历史建筑活化改造的合作名单上，而且这个版图还在持续扩张。

经济型、中高端酒店加速落子历史建筑

过去，历史建筑改造酒店似乎只有一条路径：高奢。原因不难理解——文物保育严控之下，改造难度大、客房数量有限、体验高度独特，三重因素叠加，若非锚定高溢价定位，财务模型往往难以成立。

但近年来，非高奢品牌正强势进入这一空间。长沙IFS国金中心五一广场的亚朵S酒店，原址是湖南粮食厅苏家巷老院，这栋建筑入选了第八批“中国20世纪建筑遗产”；汕头万象城金砂东路的亚朵酒店，则由上世纪华侨商业银&行旧楼焕新而来。OTA平台数据显示，今年春节期间，汕头金砂中路亚朵酒店房价一度达到2519–2719元/晚，甚至高于上海外滩部分高端酒店，且基本满房。

类似的案例还有不少：汉庭杭州西湖仁和路店所在建筑，是1933年建成的清泰第二旅馆，浙江省省级文保单位，孙中山先生曾在此下榻；全季佛山岭南天地祖庙地铁站店，接手的是1989年落成的原农行佛山总部大楼；首旅集团在北京张家湾将一座废弃老药厂改造为苡荷Live商业综合体，其中还嵌入了璞隐酒店。

一位酒店集团相关人士透露，传统历史建筑自带故事性与辨识度，若改造得当，常能成为区域标杆门店。据其介绍，目前入驻历史建筑的经济型与中高端门店，绝大多数采用特许经营模式，而非品牌直营。至于历史建筑门店与标准新店在改造成本上的具体差异、单房造价如何分级——“并无统一标尺可依”。该人士指出，尽管品牌内部或有参考区间，但每处物业条件千差万别，尤其对强调“一店一策、一店一设计”的品牌而言，标准化测算几乎不可行。他进一步说明，若历史建筑动线与经济型或中高端运营逻辑严重错配，便不适合此类品牌；而那些拥有非常规结构、独特空间气质的老建筑，反而更契合高端乃至高奢定位。

酒店业正在开辟一条全新细分赛道

历史建筑本身即承载着深厚的文化基因，改造为酒店后，可依托其地域文脉与时代印记，延伸出工业风、怀旧风、主题文化风等多元非标表达。“非标准化”已成为这类项目的鲜明标识。

驱动这一趋势的核心在于：消费者对“在地感”的体验需求持续升温，而对千篇一律的标准化产品渐显审美倦怠。市场亟需更具个性与温度的供给来承接这股新生力量。年轻一代不再仅关注酒店硬件是否奢华，转而更看重情绪价值与真实性价比。他们可能愿为一座老厂房的斑驳肌理、一栋苏式机关楼的沉静气质买单，却未必为同质化的高奢大堂支付溢价——前者更像是一个能让人短暂逃离流水线式日常的精神栖息地。

北京第二外国语学院旅游科学学院副院长李彬教授指出，这背后折射出新生代消费逻辑的深层迁移：年轻人更重视价值认同，既要品质扎实，也要情感共振。他们对标准化产品已产生疲劳感，转而用消费为在地文化体验投票——即更倾向“为需求付费”“为价值付费”，而非“为标签付费”。在他看来，亚朵、全季、汉庭等品牌以相对轻量的方式介入历史建筑改造，精准回应了大众层面日益增长的“文化旅居”诉求，有效填补了市场空白。这既是供给侧的一次主动调适，也确实对年轻客群形成了更强的吸附力。

李彬教授进一步强调，历史建筑与经济型、中端品牌的跨界融合，不仅构成酒店行业一条新兴细分赛道，更是一种正在加速成型的趋势。当常规门店愈发难以突围溢价困局，整个行业亟需更多元、更富创意的破局尝试。文旅本就一体共生，“酒店+商业+文化”的融合模式，将成为未来发展的关键路径之一。但这条赛道的玩法注定更加丰富，也呼唤更多品牌深入探索、沉淀经验。

不过，李彬教授也特别提醒：经济型或中高端品牌若欲进驻历史建筑，投资方必须确保“高性价比”与“高溢价能力”双轮驱动，方能实现可持续回报。毕竟，历史建筑的前期改造与后续运维成本，显著高于同档位常规门店。其中，经济型品类尤需审慎：其自身体验上限、文化附加值及品牌溢价空间本就有限，消费者未必为其“历史建筑”身份额外买单；相较之下，中高端及以上档位，与历史建筑的契合度反而更为天然。

切忌盲目扩张，须坚持理性深耕

历史建筑是中华文化遗产的重要组成部分，近年来受到全社会广泛关注。对其开展科学活化利用，既是加强历史建筑保护的重要手段，也是推动保护成果真正惠及公众的关键路径。

2024年12月，住房和城乡建设部正式启动历史建筑保护利用试点工作。通知发布以来，各试点城市围绕活化场景营造、业态升级、政策机制创新等方面展开积极探索，并取得阶段性成效。目前，国内历史建筑活化实践普遍呈现三种主要模式：政府主导型、企业运营型、“多元共保”型。其中，“政府引导、市场运作、社会参与”的“多元共保”模式已成为主流方向。

山西大学历史文化学院特聘研究员刘勇长期系统考察山西古建遗存，已有十余年田野积累。他指出，现存古建大多历经历代修缮与使用干预，其功能价值因此不断延展。近年低等级文物被改造为文化空间、展览馆、特色餐饮等案例屡见不鲜，“历史建筑+酒店”正是这一演进逻辑的自然延伸。

对酒店品牌而言，改造历史建筑本质上是一条“以存量撬区位”的高效路径——可在投入相对可控的前提下，快速切入原本难以布局的核心商圈，共享“高流量+稀缺性”带来的结构性溢价。对消费者而言，“住进历史建筑”过去几乎是高端与高奢品牌的专属特权；如今，亚朵、全季、汉庭、城际、漫心等非高端品牌正以亲民价格打开一道突破口。许多原本仅供参观的历史建筑，经改造后成为单晚数百至千元出头的非标住宿空间，年轻人不必再为千篇一律的高奢前台支付溢价，反而愿意为“老木地板的细微响动”“砖缝里透出的岁月感”埋单。

但刘勇同时强调：部分历史建筑在体量规模、基础设施、空间格局等方面，与当代文旅运营要求存在明显错位，不仅改造成本高昂，还易陷入文保刚性约束与商业弹性需求之间的张力之中。这意味着，将历史建筑直接对接酒店或文旅综合体，并非一条天然通畅的“快车道”。

“在公开透明前提下，历史建筑用于酒店经营，仍须恪守‘最小干预’原则，最大限度保留原有格局与使用功能，尤其要守护其不可替代的独特价值。”刘勇坦言，“当前我国历史建筑保护利用整体尚处起步阶段，理论支撑、法规体系、专业人才、公众认知、舆论监督等生态环节仍存短板。因此，历史建筑与酒店的合作，务必高度重视、个案研判、系统复盘，充分借鉴国内外成熟经验与失败教训——切忌盲目铺开、一哄而上。”